維持管理BIMとは？その役割やメリット、導入のポイントを解説

建物の維持管理の分野でも、BIM（ビム）の活用が注目されています。
従来は紙の図面や表計算ソフト、独立した管理台帳によって維持管理業務が行われていましたが、近年はBIMを活用して建物情報を一元管理し、効率的に維持管理を行う「維持管理BIM（FM BIM）」の導入が進みつつあります。

この記事では、維持管理BIMの基本的な概要から、導入によるメリット、活用事例、そして普及の課題まで、詳しく解説します。

維持管理BIMとは

維持管理BIMとは、「Facility Management BIM（FM BIM）」とも呼ばれ、
建物や施設の維持管理に必要な情報を、3Dモデルと紐づけて一元的に管理する仕組みを指します。

これまでの維持管理業務では、設備図面、点検記録、修繕履歴、契約情報などがバラバラに管理されており、情報の検索や更新に多くの手間がかかっていました。
維持管理BIMでは、建物の構成要素ごとに必要な情報を整理し、建物全体の情報資産を「見える化」することで、維持管理の効率と精度を飛躍的に高めます。

たとえば、ある空調設備のメンテナンス履歴や取扱説明書、点検予定などを、3Dモデル上の該当機器に直接紐づけて管理できます。
点検時にはタブレット端末で対象設備を視認し、必要な情報を即座に確認可能です。

維持管理BIMで管理する情報

維持管理BIMでは、以下のような多種多様な属性情報がモデルに紐づけられます：

• 建物構造・部材の仕様情報（材質、寸法、仕上など）
• 設備機器のメーカー名、型番、設置日、保証期間
• 点検・修繕履歴、メンテナンススケジュール
• 管理台帳との連携情報（工事履歴、交換履歴）
• 取扱説明書や関連図面（PDF、URLリンクなど）

このように、物理的な建物や設備に関する情報をデジタルで統合管理することで、必要な時に必要な情報にすぐアクセスできる環境を構築します。

維持管理BIMのメリット

維持管理BIMの導入によって、さまざまな業務面のメリットが得られます。代表的なものを3点紹介します。

情報の一元管理による業務効率化

紙ベースや表計算ソフトでは、情報の散逸や記入ミス、更新漏れが起こりがちでしたが、
BIMでは設備ごとに情報を集約するため、確認・更新作業が効率化されます。

点検や保守の際も、現場で直接3Dモデルを参照することで、位置や対象物の特定が容易になり、時間と手間を大幅に削減できます。

長寿命化・ライフサイクルコストの最適化

建物の寿命を延ばすためには、適切な時期に正確なメンテナンスを行うことが欠かせません。
維持管理BIMでは、修繕履歴や部品の更新履歴を蓄積し、予防保全的な運用が可能となります。

これにより、突発的な故障対応が減り、建物全体のライフサイクルコスト（LCC）を最適化できます。

属人化の排除とスムーズな情報継承

従来の維持管理業務は、特定の担当者の経験や知識に依存しているケースが多く、異動や退職によって業務引継ぎが困難になることも少なくありませんでした。

BIMによって情報を「データ」として残すことで、組織内での情報共有が容易になり、属人性を排除した運用が可能となります。

設計BIMとの違い

ここで改めて、BIMの中でも「設計BIM」と「維持管理BIM」の違いを明確にしておきましょう。

維持管理BIMでは、形状の正確さよりも建物の属性情報が正しく整理されているかが重要です。
そのため、設計段階で作成した高精度なモデルは過剰なデータ量となり維持管理BIMには適していません。

維持管理上、必要な情報が盛り込まれ且つ軽量化した簡易モデルをベースに運用することがポイントです。

維持管理BIM導入時のポイント

維持管理BIMの導入にあたっては、いくつかの注意点があります。

① 最初から完璧を目指さない

すべての情報を完璧に網羅しようとすると、導入が困難になります。
まずは重要設備から対象を絞り、段階的に情報を整備していくことが現実的です。

② 運用ルールの明確化

維持管理BIMは導入後の継続的な運用が不可欠です。
情報の更新ルールや責任分担を明確にし、組織としてBIMを活用できる体制を整えることが成功の鍵となります。

③ 他システムとの連携

建物管理システムや点検アプリなど、既存の多様なツールと連携することで、BIMの活用幅はさらに広がります。
データ互換性（IFC形式など）を意識したモデル構築が推奨されます。

普及が進まない理由と今後の展望

維持管理BIMには多くの利点があるにもかかわらず、普及はまだ限定的です。
その背景には以下のような課題があります。

初期コストと運用負担

BIMモデルの整備、関係者教育、システム連携には一定のコストと手間が必要であり、短期的には投資効果が見えづらいのが現実です。

人材不足と知識ギャップ

維持管理部門や担当者は、設計や施工に比べてBIMの知見が追い付いていないことも多く、運用面でのハードルが高くなっています。

とはいえ、国土交通省がBIMの維持管理への活用を積極的に推進しており、今後は新築時にFM BIMを見越した設計BIMの活用が標準となっていく可能性があります。

また、改修・リノベーション市場の拡大とともに、既存建物の維持管理BIM化へのニーズも高まっています。

まとめ